Bouw- / projectgerelateerde risico's
Uitvoeringsprogramma’s Aalsmeer
Projecten kunnen niet tot uitvoering komen of forse vertraging oplopen door externe factoren. Hieronder verstaan wij bijvoorbeeld inspraak op projecten waardoor deze gewijzigd moeten worden, afhankelijkheid van de capaciteit van kabel- en leidingbedrijven om hun medewerking vlot te verlenen en het moeilijk kunnen aantrekken van externe deskundige medewerkers die schaarser worden door het aantrekken van de economie. Daarnaast kan de gemeente op onverwachte plaatsen vervuilde grond aantreffen waar in een project geen rekening mee gehouden is. In combinatie met striktere Milieuwetgeving kan een project vertraging oplopen of afgeblazen worden. De financiële gevolgen en sturingsmogelijkheden om dit binnen het krediet op te vangen zullen van project tot project verschillen. Voor de bepaling van het weerstandsvermogen is dit risico niet afzonderlijk financieel ingeschat.
Instandhouding buitenruimte
De dienstverleningsovereenkomst tussen de gemeente en Meerlanden voor het onderhoud van de buitenruimte is per 1 januari 2020 met vijf jaar verlengd. De kosten voor het onderhoud, bij gelijkblijvend onderhoudsniveau, stijgen o.a. vanwege klimaatinvloed. Door het verbod op chemische onkruidbestrijding in 2016 is een extra budget van structureel € 170.000,- per jaar beschikbaar gesteld voor onkruidbestrijding op verharding met gelijkblijvend onderhoudsniveau. Voor de totale gevolgen van de verlening van de dienstverleningsovereenkomst met de Meerlanden nemen we voor de bepaling van het weerstandsvermogen € 0,3 miljoen op.
Het huidig budget voor wegonderhoud maakt onderdeel uit van de jaarlijkse toevoeging aan de reserve buitenruimte en bedraagt circa € 2 miljoen structureel. Met de Nota wegen 2019-2022 zijn de benodigde middelen voor wegonderhoud en het inlopen van achterstallig onderhoud voor de periode 2019-2022 voorzien. Na deze periode vallen we terug op het huidige budget. De nota wegen geeft een doorkijk naar de investeringsbehoefte op langere termijn in relatie tot de reserve buitenruimte en de jaarlijkse voeding daarvan. Hieruit blijkt dat de huidige jaarlijkse voeding voor wegen en kunstwerken naar verwachting onvoldoende zal zijn. Nadat de huidige achterstanden zijn weggewerkt en met een nieuwe actualisatie en weg inspectie zal bepaald moeten worden in welke mate deze doorkijk juist blijkt.
Areaaluitbreiding grote projecten
Het gereedkomen van de Burgemeester Kasteleinweg, het VVA terrein en Greenpark leidt vanaf 2021 tot aanzienlijke areaaluitbreiding. Bij het handhaven van het huidige kwaliteitsniveau betekent dit een stijging van de beheerskosten openbare ruimte en groen die niet in het meerjarenbeeld is voorzien. Voor deze stijging wordt nauwelijks compensatie via de algemene uitkering geboden. Greenpark is geraamd op 0,2 miljoen per jaar (deelgebieden 2 en 3, deelgebied 1 is reeds opgenomen in de areaaluitbreiding 2020). VVA-terrein is geraamd op 0,3 miljoen per jaar.
Waardering gronden niet in exploitatie
Gronden, die niet in exploitatie zijn genomen, dienen te worden gewaardeerd tegen de marktwaarde. Deze gronden hebben de agrarische bestemming en zijn daarom gewaardeerd tegen de agrarische waarde. In Aalsmeer is € 5 per m2 daarvoor een redelijke waardering. Onder de gronden niet in exploitatie genomen komen echter drie percelen voor met een boekwaarde die boven deze waarde uitgaat, te weten de percelen:
Er bestaan concrete voornemens deze gronden binnen afzienbare termijn als bouwgrond te verkopen, waarvan de verkoopopbrengsten ten minste in de orde van grootte van de boekwaarden worden verwacht. Het wordt verantwoord geacht voor deze drie percelen nu niet over te gaan tot afboeking naar de agrarische waarde. Daarbij kan nog worden aangetekend dat de totale boekwaarde van gronden niet in exploitatie genomen momenteel € 0,906 miljoen bedraagt tegenover de marktwaarde op basis van agrarische bestemming van in totaal € 1,6 miljoen.
Grote projecten en grondexploitaties
Voor de dekking van de bekende risico’s in de huidige gemeentelijke exploitatie is een voorziening opgenomen. Ook voor projecten faciliterend grondbeleid is een voorziening aanwezig. Zie voor nadere toelichting de paragraaf grondbeleid.
De hoogte van dit risico en de beheersing hiervan is een belangrijk speerpunt. Door het opstellen van scenario’s wordt inzichtelijk gemaakt binnen welke bandbreedtes het resultaat zich kan bewegen en kan mede op basis hiervan besluitvorming plaatsvinden over de te nemen beheermaatregelen en wanneer deze genomen kunnen worden.
Hierna worden de meest omvangrijke grondexploitaties van de gemeente apart toegelicht.
Green Park Aalsmeer (Bedrijventerrein)
Project Bedrijventerrein Green Park Aalsmeer omvat de ontwikkeling van een nieuw bedrijventerrein langs de om te leggen provinciale weg N201. Voor deze gebiedsontwikkeling is een samenwerkingsverband afgesproken met de gemeente Uithoorn, waarbij beide partijen voor 50% risico dragen. Voor de uitvoering van de realisatie van het bedrijventerrein is GPAG BV opgericht, waarvan beide gemeenten de aandeelhouders zijn.
Tot en met 2016 is de hoogte van de Voorziening Garantstelling Green Park Aalsmeer Gebiedsontwikkeling BV gebaseerd op de risico analyse die onderdeel uitmaakt van de jaarlijkse actualisering van de grondexploitatie van GPAG BV. Deze risico analyse wordt opgesteld op basis van de "Monte Carlo" methode, behorende bij 85% zekerheid. Eind 2014 is de eerdere onttrekking aan het project voor de bijdrage aan de N201 teruggestort. Hierdoor verbeterde het resultaat van de grondexploitatie aanzienlijk en werd licht positief. Hoewel de eindwaarde van de opgestelde grondexploitatie vanaf eind 2014 positief is, waren de uitkomsten van de risico analyse tot en met de grondexploitatie van 2017 negatief. Vanaf de grondexploitatie 2018 is nu ook deze risico analyse positief en in 2019 is dat beeld hetzelfde gebleven. Op basis van de blijvende positieve eindwaarde van het project is de voorziening per 1-1-2018 opgeheven.
Nu de eindwaarde conform de risico analyse op basis van de "Monte Carlo" methode, behorende bij 85% zekerheid, in 2019 positief is, hoeft er geen bedrag voor dit risico meer te worden opgenomen in de paragraaf weerstandsvermogen en risicobeheersing. Nieuwe ontwikkelingen rond Schiphol beperken de mogelijkheden om op beperkte schaal woningbouw in Green Park Aalsmeer te realiseren en dat heeft een negatief resultaat op de grondexploitatie van Green Park Aalsmeer. Gezien alle recente ontwikkelingen is het de verwachting dat het licht positief resultaat van de grondexploitatie van Green Park Aalsmeer in de komende jaren waarschijnlijk zal omslaan naar een negatief resultaat.
De Tuinen van Aalsmeer (Woningbouw)
In januari 2020 is de grondexploitatie 2020 opgesteld. Dit betreft zowel de ontwikkelingen op basis van actief als facilitair grondbeleid. Het resultaat van de grondexploitatie (totaal) is vastgesteld op negatief € 13,1 miljoen (op Netto contante waarde per 1 januari 2020) en vertegenwoordigt de totale huidige omvang van de verliesvoorziening voor het project. Bij de grondexploitatie De Tuinen van Aalsmeer is een risicoanalyse op basis van de "Monte Carlo" methode gemaakt. De uitkomst hiervan is dat met 90% waarschijnlijkheid het resultaat ligt op € 13,9 miljoen negatief. Er is daarmee een benodigde weerstandscapaciteit van € 0,8 miljoen (NCW). Echter de verliesvoorziening is afgenomen omdat, de in de raad van 23 januari 2020 besloten afboeking van € 7,5 miljoen heeft plaatsgevonden. Deze afboeking heeft een verwaarloosbaar (positief) gevolg voor het risicoprofiel, omdat het alleen effect heeft op de rente.
Het gebied Polderzoom fase 2 is thans deels in uitvoering. Het risico betreffende de noodzakelijke verwervingen en daarbij behorende extra kosten in Polderzoom fase 2 zijn meegenomen in de risicoanalyse. Indien er (onvoorziene) extra kosten optreden bij de uitvoering van het project kunnen deze voor deze onderdelen waarvoor het kostenverhaal is voorzien onder het vigerende exploitatieplan aanvullend worden verhaald. Op basis van de projectinformatie op dit moment kan de anterieure overeenkomst met Meer Vastgoed binnen de kaders van de vastgestelde grondexploitatie worden afgewikkeld .
Bovenwijkse voorzieningen
In de Lentenota 2018 is aangekondigd dat er een nieuwe nota voor kostenverhaal bovenwijkse voorzieningen zou worden opgesteld. Concrete aanleiding hiervoor betrof de kostenraming voor de aanpak Burgemeester Hoffscholteweg, die € 1,6 miljoen hoger zou uitvallen volgens de toen geldende inzichten. Hiervan is destijds € 0,6 miljoen als taakstellende opgave opgenomen voor de actualisatie van de nota bovenwijkse voorzieningen. Het opstellen van een nieuwe nota bovenwijkse voorzieningen vindt op dit moment plaats. Daarin zal op basis van een hernieuwde kostenberekening van de bovenwijkse voorzieningen een nieuw kader voor kostenverhaal worden vastgesteld. Enerzijds betekent dit extra dekking van kostenstijgingen in de bovenwijkse voorzieningen via de nota kostenverhaal bovenwijkse voorzieningen. Anderzijds betekent het dat de projecten waar sprake is van een actieve grondexploitatie als gevolg van dit nieuwe beleid zwaarder zullen worden belast. Dit zal tot nadelen leiden die nog niet eerder voorzien waren. De huidige actieve grondexploitaties in Aalsmeer waar dit op van toepassing is zijn de Tuinen, Meervalstraat/ Roerdomplaan en het VVA terrein.
N231-zuid
De herinrichting van de provinciale weg N231 tussen Vrouwenakker en de kruising met Burgemeester Kasteleinweg (N231 zuid) was reeds opgenomen in het AVVP 2010. In 2015 heeft de provincie Noord-Holland ambtelijk een voorstel bij de partijen in de omgeving neergelegd voor de herinrichting van de N231 zuid. Naar aanleiding van nieuwe inzichten over de ruimtelijke ontwikkelingen in Kudelstaart en de verbetering van het openbaar vervoer van en naar Kudelstaart zijn aanvullende maatregelen onderzocht. In hoofdlijnen zijn de maatregelen het verdubbelen van de rijstroken van 2x naar 2x2 rijstroken tussen kruisingen met de Bachlaan en de Hoofdweg, zodat het verkeer nu en in de toekomst goed kan doorstromen.
De uitvoering van het project ligt volledig bij de Provincie Noord-Holland. De gemeenten Aalsmeer, Uithoorn en de Vervoerregio Amsterdam leveren een financiële bijdrage. De verwachting is dat de bijdrage van Aalsmeer hoger wordt dan is ingeschat.
Burgemeester Hoffscholteweg
Voor de definitieve aanleg van de Burgemeester Hoffscholteweg is de financiële dekking nog niet geheel rond. Tijdens de technische voorbereiding die momenteel plaatsvindt moet blijken of er nog steeds een tekort op het project dreigt te ontstaan. In dat geval moet ofwel het ontwerp versoberd worden of aanvullende dekking gezocht worden. Het project wordt ook opnieuw tegen het licht gehouden bij de herziening van de Nota Kostenverhaal Bovenwijkse voorzieningen. Bij de eerstvolgende Kadernota of zo veel eerder als mogelijk wordt hierop teruggekomen
Burgemeester Kasteleinweg
De herinrichting van de Burgemeester Kasteleinweg zal duurder uitvallen dan gepland. In 2016 is het ontwerp van de herinrichting van de Burgemeester Kasteleinweg in Aalsmeer vastgesteld en heeft de raad een krediet van € 5,1 miljoen ter beschikking gesteld voor de realisatie. In de samenwerkingsovereenkomst met alle betrokken partijen (Provincie, Haarlemmermeer, Uithoorn en Vervoerregio) is afgesproken dat de Provincie de herinrichting over het gehele tracé in de drie gemeenten realiseert.
In het najaar van 2018 heeft afstemming met de verschillende partijen plaatsgevonden en is de planning van de uitvoering geactualiseerd. Bij de Najaarsrapportage 2018 is het krediet opgehoogd met € 0,38 miljoen in verband met extra kosten, die bij het kredietbesluit uit 2016 niet waren voorzien. Deze extra kosten bestaan uit prijsstijgingen in de Grond-, Weg- en Waterbouwsector en vertraging in het project, lichte verontreiniging in de ondergrond (PFOS) in het hele tracé en extra kosten voor het verleggen van de nutsvoorzieningen. In 2019 is het werk door de provincie Noord-Holland aanbesteed en gegund. De uitvoering start in 2020 en wordt in 2021 afgerond. Naar verwachting zijn de beschikbaar gestelde middelen voldoende om het aandeel van Aalsmeer in het project te dekken.
Voor de bepaling van de weerstandscapaciteit van de gemeente is voor het totaal van de bovenwijkse voorzieningen in de bepaling van de weerstandscapaciteit rekening gehouden met € 1 miljoen aan risico's.
Stikstofdepositie
Op dit moment mogen bouwprojecten niet leiden tot een toename van stikstofdepositie in Natura 2000 gebieden. Bij ruimtelijke ontwikkelingen, bestemmingsplannen, omgevingsvergunningen etc. dient aangetoond te worden dat de ontwikkeling niet leidt tot een stikstofdepositie toename in Natura 2000 gebieden. Bij (zeer) kleine projecten binnen de gemeente zal dit het geval zijn. Bij grotere projecten dient middels een stikstofberekening (Aeriusberekening) dat aangetoond te worden. Indien er toch een toename blijkt, kan middels een goede onderbouwing verzocht worden om een Wet natuurbeschermingsvergunning (bij de provincie Noord-Holland). Hetgeen resulteert in het risico op vertraging van projecten en projecten die geen doorgang kunnen vinden of in een hele andere vorm.
Geluidnormen Schiphol
In 2020 heeft het Ministerie van BZK de Aanvullingsregeling Geluid ter inzage gelegd. Op basis van deze regeling zou door cumulatie van geluid, waarbij luchtvaartlawaai strenger wordt gerekend dan op basis van bestaande regels, het akoestisch leefklimaat in grote delen van Aalsmeer aangemerkt worden als ‘slecht’ of ‘zeer slecht’. Vanuit de Bestuurlijke Regie Schiphol, maar ook door bijvoorbeeld Bouwend Nederland en de Neprom, is het ministerie gewezen op de mogelijke consequenties van deze regeling: locaties in de MRA-regio, waar een zeer grote woningbouwopgave ligt, zouden ‘op slot’ worden gezet doordat in planologische procedures niet te onderbouwen is dat er nog sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Gesprekken tussen gemeenten, provincies en het rijk vinden nog plaats over deze kwestie