3.7 Grondbeleid

Actuele prognose van de te verwachten resultaten van de totale grondexploitatie

In 2020 heeft de gemeente Aalsmeer vijf actieve  grondexploitaties. Daarnaast zijn er drie actieve grondexploitaties in voorbereiding. De overige projecten zijn facilitair en worden door derden geëxploiteerd.

In onderstaand overzicht wordt per project de stand van zaken weergegeven van wat in juni 2020 is vastgesteld in de actualisatie grondexploitaties ultimo 2019.
Er zijn drie projectcategorieën:

• Actieve grondexploitaties in uitvoering, Bouwgronden In Exploitatie genoemd (BIE)
• Actieve grondexploitaties in voorbereiding (AGIV)
• Faciliterende grondexploitaties  (FAC)

Actieve grondexploitaties in uitvoering, Bouwgronden In Exploitatie genoemd (BIE)
Actief grondbeleid omvat alle fasen van het exploiteren van grond: van de aankoop van gronden, sloop of bouwrijp maken tot en met uitgifte / verkoop van bouwgrond. Bij actief grondbeleid exploiteert de gemeente voor eigen rekening en risico gronden.

Het project “De Tuinen van Aalsmeer” betreft de ontwikkeling van de gebieden rond de provinciale weg N196.
De Tuinen van Aalsmeer bestaat o.a. uit de volgende deelprojecten: Polderzoom (fase 1 en 2), Spoorlaan (fase 1 en 2) en Zwarteweg. Het projectsaldo van De Tuinen van Aalsmeer is conform de opgestelde grondexploitatie 2020 in de jaarrekening 2019 verwerkt met een tekort van € 13,47 miljoen op eindwaarde (saldo sinds de start van het project gerekend naar eindwaarde). Omdat de voorziening voor negatieve resultaten van actieve grondexploitaties is bepaald op netto contante waarde, wordt het bedrag jaarlijks opgehoogd). Aan het einde van het jaar 2019 en het begin van 2020 jaar heeft een uitgebreide herziening plaatsgevonden van de grondexploitatie, waarbij is gekeken welke aanpassingen mogelijk zijn. De
gemeenteraad op 23 januari 2020 het voorstel “Actualisatie en optimalisatie De Tuinen van
Aalsmeer” vastgesteld, alsmede de motie “Tuinieren buiten de kaders”. De voorgestelde
aanpassingen in het besluit van 23 januari 2020 zijn verwerkt in de grondexploitatie, behalve de
afboeking van € 7,5 miljoen historische kosten. Dit politieke besluit is niet in 2019 genomen en
mag volgens de accountant daarom, op basis van de rechtmatigheid vereisten, niet meegenomen
worden in de grondexploitatieherziening ultimo 2019. Na overleg met de accountant is gebleken
dat de overige genomen besluiten tevens kwalificeren als reguliere grondexploitatie herziening en
meegenomen mogen worden.

Het door de gemeenteraad genomen besluit € 7,5 miljoen historische plankosten de Tuinen van
Aalsmeer af te boeken is daarom worden verwerkt in een aparte begrotingswijziging in begrotingsjaar 2020. Dit besluit is daarom niet zichtbaar in de grondexploitatie 2020 en jaarrekening 2019

De verliesvoorziening voor dit project wordt op netto contante waarde aangehouden, hiervoor is op basis van het actuele projectsaldo jaarlijks gemiddeld € 252.000 in de begroting benodigd om rente toe te schrijven aan de voorziening. Op deze wijze komt de voorziening in het eindjaar 2025 aan het einde uit op € 13,47 miljoen.

Project bedrijventerrein Green Park Aalsmeer omvat de ontwikkeling van een nieuw bedrijventerrein langs de om te leggen provinciale weg N201. Voor deze gebiedsontwikkeling is een samenwerkingsverband afgesproken met de gemeente Uithoorn, waarbij beide partijen voor 50% resultaat van de grondexploitatie verantwoordelijk zijn. Voor de uitvoering is Green Park Aalsmeer Gebiedsontwikkeling BV (GPAG BV) opgericht, waarvan beide gemeenten de aandeelhouders zijn. De bijdrage van Aalsmeer aan het project N201+ is door GPAG BV voorgeschoten. De herziene grondexploitatie van GPAG BV is verwerkt in de gemeentelijke grondexploitatie. Het verwachte eindsaldo van de “gemeentelijke grondexploitatie” Green Park Aalsmeer is naar beneden bijgesteld met ca. € 34.000 hierdoor is het verwachte resultaat ca. € 248.000 positief.

Door de ontwikkeling van de fusieschool op het huidige VVA-terrein is de locatie Meervalstraat/ Roerdomplaan beschikbaar voor woningbouwontwikkeling. In de raadsvergadering van 31 mei 2018 is het bestemmingsplan en de grondexploitatie vastgesteld. Het projectsaldo is met € 320.000 naar boven bijgesteld tot € 1.620.000 door actuele grondwaarden.

De doelstelling van het project Hornmeer VVA-woningbouw is de realisatie van woningen op het huidige VVA-terrein aan de Zwarteweg. In de raadsvergadering van 31 mei 2018 is het bestemmingsplan en de grondexploitatie vastgesteld. Het projectsaldo is met € 170.000 naar beneden bijgesteld tot € 162.000 positief door hogere plan- en civiele kosten als gevolg van indexatie.

Voor het project Einsteinstraat 103 heeft de gemeenteraad in juni een kleine grondexploitatie vastgesteld met een verwacht positief saldo van € 578.000.

Grondexploitaties in voorbereiding
Drie ontwikkelingen op eigen grond hebben nog geen vastgestelde grondexploitatie. Voor deze ontwikkelingen worden al wel voorbereidingskosten gemaakt. Voor de voorbereidingskosten wordt een voorbereidingskrediet aangevraagd voor de kosten tot en met de vaststelling van het bestemmingsplan. Voor de actieve ontwikkelingen zijn de uiteindelijke eindresultaten afhankelijk van de te realiseren (grond)opbrengsten.

Het betreft de volgende ontwikkelingen:

Herenweg 61:
Voor de gronduitgifte voor de bouw van twee vrijstaande woningen is bodemonderzoek verricht. Hieruit bleek dat er een sanering moet plaatsvinden. De sanering is in 2020 uitgevoerd. De ruimtelijke procedure om de bouw van deze woningen mogelijk te maken is gestart. Nadat het ontwerp bestemmingsplan ter inzage heeft gelegen wordt er een taxatie gedaan en kan de verkoopbrochure worden afgerond.

Graaf Willemlaan 1-3
De voormalige opstallen zijn reeds gesloopt. De planvorming voor deze locatie was afhankelijk van de afronding van het onderzoek naar een tweede supermarkt in Kudelstaart. Op deze locatie heeft een initiatiefnemer een plan voorgesteld voor de realisatie van een medisch centrum. Met deze initiatiefnemer wordt in het najaar 2020 een intentieovereenkomst gesloten. Zodra de overeenkomst is gesloten wordt gestart met het opstellen van de Startnotitie. Planning is de Startnotitie eind 2020 aan de gemeenteraad voor te leggen ter besluitvorming.

Ophelialaan/Thijsselaan
Dit worden twee separate ontwikkelingen. Aan de Ophelialaan wordt het bestaand schoolgebouw herontwikkeld naar een appartementengebouw. Het bouwtechnisch onderzoek naar de mogelijkheid hiertoe is begin 2020 afgerond. Er is gestart met het opstellen van een Startnotitie. Deze
wordt eind 2020 of begin 2021 voorgelegd aan de gemeenteraad.
Aan de Thijsselaan worden in het lint een aantal woningen toegevoegd. De planvorming ligt op dit moment stil vanwege de visie voor Stommeer (Schiphol).

Faciliterende projecten  
Bij particuliere projecten dient de gemeente per ontwikkeling na te gaan welke kosten er zullen ontstaan om deze vervolgens te verhalen op de ontwikkelaar. Het is niet toegestaan hiertoe leges of tarieven vast te stellen. Indien een volledig kostenverhaal wordt gerealiseerd, ontstaat een voorcalculatorisch nulresultaat. Afspraken over het verhaal van de kosten (ambtelijk en civieltechnisch of anderszins)  zijn van te voren in overeenkomsten vastgelegd en de nacalculatie kan afwijken van de voorcalculatie.

Van drie faciliterende wordt vanaf 2021 nog een te nemen negatief resultaat verwacht. Waarvan twee een zeer gering negatief eindsaldo hebben. Daarom wordt één facilitair project  hier genoemd.

De Tuinen van Aalsmeer facilitair
De Tuinen van Aalsmeer facilitair is in de jaarrekening 2019 verwerkt met een (nog te nemen) tekort op eindwaarde van € 1,17 miljoen, conform de opgestelde grondexploitatie 2020.
Vergeleken met de actualisering ultimo 2018 is het projectsaldo van het facilitaire deel verslechterd met € 0,8 miljoen. Dit komt deels door in het verleden gemaakte afspraken en de gestegen kosten die voor een deel dus niet meer verhaalbaar zijn. Daarnaast is dit jaar het VTU percentage (voorbereiding, toezicht, uitvoering) verhoogd. Tegenover deze verslechtering van het facilitaire deel staat overigens een positief effect in het actieve deel. Zie ook de toelichting op het project onder De Tuinen van Aalsmeer (actief grondbeleid). Op basis van het actuele plansaldo van het facilitaire deel is de verliesvoorziening aangepast.

Kleine bouwinitiatieven
Voor de kleine bouwinitiatieven wordt het kostenverhaal geregeld in anterieure overeenkomsten.

Actuele prognose resultaat van de (grond)exploitaties van bouwprojecten
Onderstaand overzicht maakt onderdeel uit van de jaarlijkse actualisering van de grondexploitaties, zoals vastgesteld in de raadsvergadering van 18 juni 2020.